Nhiều người Việt nghĩ phải có thẻ xanh mới mua được nhà ở Mỹ. Thực tế không phải — người nước ngoài mua được, và nhiều người đã mua.
Nhưng mua được không có nghĩa là nên mua, và có những khoản đi kèm mà người mua từ xa hay không tính.
Bài mô tả khung chung. Quy định khác nhau theo từng bang và thay đổi — phải hỏi luật sư và chuyên gia thuế tại chỗ.
Mua thì được, nhưng
Không cần tư cách cư trú. Quyền sở hữu bất động sản tách khỏi quyền cư trú.
Mua nhà không cho quyền ở lại. Đây là hiểu nhầm phổ biến nhất và tốn kém nhất — Mỹ không có chương trình cấp cư trú theo diện mua bất động sản như một số nước châu Âu.
Vay mua nhà khó hơn. Người không có lịch sử tín dụng tại Mỹ thường phải đặt cọc tỉ lệ cao hơn nhiều và chịu lãi suất cao hơn.
Cần mã số thuế. Để khai thuế và để làm nhiều thủ tục.
Chi phí giữ nhà — chỗ hay tính thiếu
Người mua từ xa thường chỉ tính giá mua:
Thuế bất động sản hằng năm. Đóng theo giá trị nhà, mức khác nhau nhiều giữa các bang và các quận. Đây là khoản lớn và đóng suốt đời sở hữu.
Bảo hiểm nhà. Bắt buộc nếu vay, và ở vùng có thiên tai thì rất đắt.
Phí quản lý khu dân cư nếu nhà nằm trong khu có ban quản lý — khoản này có thể lớn và tăng theo năm.
Bảo trì. Nhà ở Mỹ thường cần bảo trì nhiều hơn hình dung, và thợ đắt.
Tiền điện nước khi nhà để trống.
Phí quản lý cho thuê nếu nhờ người trông.
Cộng lại, một căn nhà để trống vẫn tốn một khoản đáng kể mỗi năm — và đó là lý do nhiều người mua để đó rồi thấy đuối.
Nếu cho thuê lại
Thu nhập cho thuê phải khai thuế tại Mỹ — và người nước ngoài có quy định riêng về việc này, thường bị khấu trừ tại nguồn nếu không làm thủ tục đúng.
Cần người quản lý tại chỗ. Không quản từ xa được.
Luật bảo vệ người thuê chặt ở nhiều bang — đuổi người thuê không trả tiền là quy trình dài.
Rủi ro trống nhà và rủi ro hư hỏng.
Khi bán, khoản lãi chịu thuế — và người nước ngoài chịu cơ chế khấu trừ riêng khi bán, thường là một tỉ lệ trên giá bán giữ lại cho tới khi hoàn tất nghĩa vụ thuế.
Câu hỏi nên tự hỏi trước
Mua để làm gì? Để ở khi sang, để cho con học, để đầu tư, hay để giữ tài sản. Mỗi mục đích dẫn tới lựa chọn khác hẳn về vị trí và loại nhà.
Có sang được thường xuyên không? Nhà không ai trông là nhà xuống cấp.
Có ai tin cậy tại chỗ không?
Chịu được chi phí giữ nhà mấy năm không có thu nhập từ nó không?
Đã hỏi chuyên gia thuế chưa? Nghĩa vụ thuế của người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Mỹ phức tạp hơn nhiều so với người trong nước.
Nếu phải bán gấp thì bán được không? Tính thanh khoản khác nhau rất nhiều giữa các thị trường.
Rủi ro của việc mua từ xa
Không xem tận nơi. Ảnh và video không cho thấy tình trạng thật, hàng xóm, tiếng ồn, hay khu vực.
Không biết khu vực. Cùng một thành phố, hai khu cách nhau vài con đường có thể rất khác nhau.
Tin môi giới mà không có người đại diện riêng. Ở Mỹ, người mua có thể có môi giới đại diện cho mình.
Không kiểm tra nhà. Thuê người kiểm tra kỹ thuật trước khi mua là thông lệ và nên làm.
Bỏ qua khảo sát rủi ro thiên tai. Vùng ngập, vùng cháy rừng, vùng bão — ảnh hưởng tới bảo hiểm và tới giá bán lại.
AI đổi được gì
Phần hữu ích:
- Tra thông tin khu vực — trường học, tội phạm, rủi ro thiên tai, xu hướng giá. Dữ liệu công khai nhưng tản mát.
- Ước tính tổng chi phí giữ nhà gồm thuế, bảo hiểm, phí quản lý.
- Đọc và giải thích hợp đồng mua bán trước khi đưa cho luật sư.
- Giải thích quy định thuế áp dụng cho người nước ngoài.
- Dịch tài liệu và chuẩn bị câu hỏi cho môi giới.
- So sánh các thị trường trên cùng bộ tiêu chí.
Ranh giới:
- Không thay được luật sư bất động sản và chuyên gia thuế tại bang đó. Giao dịch lớn nhất và nghĩa vụ thuế phức tạp nhất.
- Không thay được kiểm tra kỹ thuật căn nhà.
- Không thay được đi xem tận nơi.
- Không dự đoán được giá bất động sản.
- Dữ liệu khu vực có độ trễ và không phản ánh thay đổi gần đây.
Vì sao cái tên đáng chú ý
Cấu trúc "đất nước" ghép với tên quốc gia đặt kỳ vọng rõ: nơi tìm hiểu về một đất nước, không phải nơi chào bán.
Mỹ là chủ đề có lượng tìm kiếm lớn nhất trong mảng di trú tiếng Việt, và cũng là nơi có nhiều lời chào mời nhất.
Mảng mua bất động sản ở Mỹ cho người Việt thì gần như chỉ có nội dung của môi giới — không có nơi nào nói về chi phí giữ nhà và nghĩa vụ thuế, vốn là hai thứ quyết định khoản đầu tư đó có hợp lý hay không.
AI đã làm cho việc dựng trang môi giới và làm nội dung thành chuyện vài giờ. Thứ còn khan hiếm là thông tin đầy đủ về chi phí thật, và một cái tên nói rõ mình bán hiểu biết chứ không bán nhà.
datnuochoaky.com là phần thứ hai.
Xem thông tin tên miền: datnuochoaky.com trên Tên Miền Đẳng Cấp
